Cách tính thuế cho thuê nhà, kho, phòng trọ, đất, xe

Hướng dẫn cách tính thuế cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi, phương tiện vận tải, máy móc… mới nhất

1. Văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn:

– Thông tư 40/2021/TT-BTC hướng dẫn thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh. Ban hành ngày ngày 01/6/2021, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2021. (Thông tư 40/2021/TT-BTC bãi bỏ, thay thế các hướng dẫn về thuế cho thuê tài sản tại Thông tư 92/2015/TT-BTC)

– Công văn số 2626/TCT-DNNCN về việc giới thiệu một số điểm mới và triển khai thực hiện Thông tư 40/2021/TT-BTC ban hành ngày 19 tháng 7 năm 2021.

– Thông tư 100/2021/TT-BTC sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 40/2021/TT-BTC ngày 01/6/2021 hướng dẫn thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.

2. Cá nhân cho thuê những loại tài sản nào sẽ phải đóng thuế?

– Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi; cho thuê phương tiện vận tải (như xe…), máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ.

– Lưu ý: Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.

3. Đối tượng phải chịu thuế:

– Nếu có doanh thu cho thuê tài sản trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN và không phải nộp lệ phí môn bài.

– Nếu có doanh thu cho thuê tài sản trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng thì thuộc trường hợp phải nộp thuế GTGT và phải nộp thuế TNCN và phải nộp lệ phí môn bài.

(Lưu ý: Cá nhân lần đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh được miễn lệ phí môn bài trong năm đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh)

>> Xem thêm: Lý do nên lựa chọn dịch vụ thành lập công ty tại Tùng Linh Quân

4. Cách xác định doanh thu ngưỡng 100 triệu để biết có thuộc đối tượng phải chịu thuế hay không:

4.1. Trường hợp 1: Cá nhân cho thuê tài sản phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch (bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê) thì Doanh thu để xác định nghĩa vụ thuế là tổng doanh thu phát sinh của 12 tháng trong năm dương lịch.

Ví dụ 1: Bà Nguyễn Thị An ký hợp đồng cho thuê nhà trong 01 năm (Từ tháng 01 đến hết tháng 12/2022). Với mức giá tiền cho thuê là 8 triệu đồng/tháng
Như vậy, doanh thu tính thuế từ hoạt động cho thuê nhà của Bà Nguyễn Thị An xác định như sau:

=> Doanh thu trong năm dương lịch 2022 = 8.000.000 x 12 = 96.000.000đ
=> Vì doanh thu trong năm dương lịch nhỏ hơn 100 triệu đồng nên năm 2022 Bà Nguyễn Thị An không phải nộp các loại thuế đối với hoạt động cho thuê nhà.

Ví dụ 2: Bà Nguyễn Thị An ký hợp đồng cho thuê nhà trong 01 năm (Từ tháng 01 đến hết tháng 12/2022). Với mức giá tiền cho thuê là 10 triệu đồng/tháng

Như vậy, doanh thu tính thuế từ hoạt động cho thuê nhà của Bà Nguyễn Thị An xác định như sau:

=> Doanh thu trong năm dương lịch 2022 = 10.000.000 x 12 = 120.000.000đ
=> Vì doanh thu trong năm dương lịch lớn hơn 100 triệu đồng nên năm 2022 Bà Nguyễn Thị An phải nộp các loại thuế đối với hoạt động cho thuê nhà.

4.2. Trường hợp 2: Cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch

Theo Thông tư 100/2021/TT-BTC có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2022, Sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC thì:

Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch

Ví dụ 3: Ông B phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thỏa thuận tiền cho thuê là 20 triệu đồng/tháng trong thời gian từ tháng 10 năm 2022 đến hết tháng 9 năm 2023.

* Đối với năm 2022: Doanh thu cho thuê nhà năm 2022 là có 3 tháng x 20 triệu/tháng = 60 triệu đồng < 100 triệu đồng => Năm 2022, ông B thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN

* Đối với năm 2023: Doanh thu cho thuê nhà năm 2023 là 9 tháng x 20 triệu/tháng = 180 triệu đồng > 100 triệu đồng => Năm 2023, ông B thuộc diện phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN

4.3. Lưu ý:

– Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.

Theo điểm d, khoản 1, điều 9 của Thông tư 40/2021/TT-BTC:

– Trường hợp cá nhân đồng sở hữu tài sản cho thuê thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định cho 01 người đại diện duy nhất trong năm tính thuế.

Ví dụ: Hai cá nhân A và B là đồng sở hữu một căn nhà, năm 2022 hai cá nhân cùng thống nhất cho thuê căn nhà đồng sở hữu với giá cho thuê là 180 triệu đồng/năm – tính theo năm dương lịch (>100 triệu đồng) và cá nhân A là người đại diện thực hiện các nghĩa vụ về thuế. Như vậy, cá nhân A thuộc diện phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản nêu trên với doanh thu tính thuế là 180 triệu đồng.

– Trường hợp cá nhân có phát sinh hợp đồng cho thuê tài sản trong nhiều năm và đã khai thuế, nộp thuế theo quy định trước đây thì không điều chỉnh lại đối với số thuế đã khai, đã nộp theo các quy định trước ngày hiệu lực Thông tư 40/2021/TT-BTC (1/8/2021). (Theo khoản 2, điều 20 của Thông tư 40/2021/TT-BTC)

5. Cách tính thuế phải nộp của cá nhân cho thuê tài sản:

5.1. Thuế Môn bài (Lệ Phí Môn Bài)

– Trường hợp 1: Được miễn lệ phí môn bài trong năm đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh đối với cá nhân lần đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Theo Điều 1 Thông tư 65/2020/TT-BTC hướng dẫn quy định tại khoản 1 Điều 1 Nghị định số 22/2020/NĐ-CP và Sửa đổi, bổ sung Thông tư 302/2016/TT-BTC

– Trường hợp 2: Nếu không được miễn lệ phí môn bài (không thuộc trường hợp 1) thì mức lệ phí môn bài được xác định theo doanh thu cho thuê như sau:

Mức doanh thu	Mức tiền lệ phí môn bài phải đóng
Trên 500 triệu đồng/năm	1.000.000 đồng/năm
Trên 300 đến 500 triệu đồng/năm	500.000 đồng/năm
Trên 100 đến 300 triệu đồng/năm	300.000 đồng/năm

– Đối với năm đầu tiên: Cá nhân (thuộc trường hợp không được miễn lệ phí môn bài) nếu ra sản xuất kinh doanh trong 06 tháng đầu năm thì nộp mức lệ phí môn bài cả năm, nếu ra sản xuất kinh doanh trong 06 tháng cuối năm thì nộp 50% mức lệ phí môn bài của cả năm.

* Cách xác định doanh thu:

Doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế. Trường hợp cá nhân phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản tại một địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho địa điểm đó là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế. Trường hợp cá nhân phát sinh cho thuê tài sản tại nhiều địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho từng địa điểm là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của các địa điểm của năm tính thuế, bao gồm cả trường hợp tại một địa điểm có phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản.

Trường hợp hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm thì nộp lệ phí môn bài theo từng năm tương ứng với số năm cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân một lần đối với hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm thì chỉ nộp lệ phí môn bài của một năm.

Theo Khoản 3 Điều 1 Thông tư 65/2020/TT-BTC Sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 4 của Thông tư 302/2016/TT-BTC

5 2. Thuế giá trị gia tăng:

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT X Tỷ lệ thuế GTGT 5%

5.3. Thuế Thu nhập cá nhân:

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN X Tỷ lệ thuế TNCN 5%

Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các khoản thưởng, hỗ trợ đạt doanh số, khuyến mại, chiết khấu thương mại, chiết khấu thanh toán, chi hỗ trợ bằng tiền hoặc không bằng tiền; các khoản trợ giá, phụ thu, phụ trội, phí thu thêm được hưởng theo quy định; các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác (chỉ tính vào doanh thu tính thuế TNCN); doanh thu khác mà hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được hưởng không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

Chú ý:
Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản thuộc diện chịu thuế là doanh thu đã bao gồm thuế. Trường hợp Công ty ký hợp đồng thuê tài sản của các cá nhân, trong hợp đồng quy định giá thuê chưa bao gồm thuế và Công ty chịu trách nhiệm nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản thì Công ty xác định doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN bằng doanh thu chưa bao gồm thuế trả cho cá nhân cho thuê tài sản chia cho (:) 0.9.

Theo công văn Số: 3822/TCT-DNL ngày 22 tháng 08 năm 2016
V/v: doanh thu tính thuế đối với trường hợp cá nhân cho thuê tài sản

4. Lưu ý:

Các loại kể trên nghĩa vụ thuộc về cá nhân có nhà hoặc tài sản cho thuê phải nộp. Nhưng thực tế việc Doanh nghiệp đi thuê hay cá nhân cho thuê nhà là người kê khai và đi nộp thuế trên lại Phụ thuộc vào thỏa thuận trên Hợp đồng.

Do đó để các bạn hiểu rõ về cách tính các loại thuế trên, chúng tôi ví dụ cụ thể về 1 trường hợp cá nhân có nhà cho doanh nghiệp thuê làm văn phòng công ty để các bạn thấy được cả hồ sơ chứng từ để công ty đi thuê được lấy chi phí khi tính thuế TNDN:

Ví dụ: Ông Nguyễn Đình Trí cho Công ty A nhà từ T1 – T12/2022,

giá 10tr/tháng

Tùy theo thỏa thuận bên nào chịu thuế hay bên nào có trách nhiệm nộp tiền thuế mà cách tính thuế và hồ sơ lấy vào chi phí sẽ khác nhau như sau:

Trường hợp	GIÁ THUÊ Thỏa thuận trên HĐ	BÊN CHỊU THUẾ	CÁC TÍNH THUẾ	HS LẤY VÀO CHI PHÍ CỦA DOANH NGHIỆP
Trường hợp 1	Đã bao gồm thuế	Chủ nhà	Bên cho thuê nhà phải làm thủ tục kê khai và nộp các khoản thuế sau: + MB: 300.000/năm + GTGT: 10tr5% = 500k/tháng + TNCN: 10tr5% = 500k/tháng	– Tổng chi phí thuê nhà năm 2022 là 120tr – Hồ Sơ chi phí: + HĐ thuê nhà + Chứng từ thanh toán tiền thuê nhà
Trường hợp 2	Đã bao gồm thuế, nhưng bên thuê nhà nộp thuế thay chủ nhà	Chủ nhà	Bên thuê nhà – Doanh nghiệp phải làm thủ tục kê khai và nộp các khoản thuế thay cho cá nhân có nhà cho thuế. – Mức thuế: + MB: 300.000đ/năm + GTGT: 10tr5% = 500k/tháng (1 năm là 6tr) + TNCN: 10tr5% = 500k/tháng ( 1 năm là 6tr)	– Tổng chi phí thuê nhà năm 2022 là 120tr. Trong đó: + Nộp thay thuế cho chủ nhà về Ngân sách: 0,3+6+6= 12,3 triệu + Trả cho chủ nhà: 120tr – 12,3tr = 107,7 triệu. – Hồ Sơ chi phí: + HĐ thuê nhà + Chứng từ thanh toán tiền thuê nhà + Chứng từ nộp thuế thay cho cá nhân
Trường hợp 3	Chưa bao gồm tiền thuế	Doanh nghiệp (bên đi thuê chịu)	Bên thuê nhà – Doanh nghiệp phải làm thủ tục kê khai và nộp các khoản thuế: – Mức thuế: + MB: 300.000đ/năm Riêng tiền thuế GTGT,TNCN phải quy đổi theo công thức: Doanh thu chịu thuế = DT chưa bao gồm thuế /0,9 = 10tr/0,9= 11.111.111 Sau đó mới nhân ra số thuế phải nộp: + GTGT: 11.111.111 * 5% = 555.555 (1 năm là 6.666.660đ) + TNCN: 11.111.111 * 5% = 555.555 (1 năm là 6.666.660đ)	Tổng chi chí tiền thuê nhà năm 2022 là: + Nộp thuế về Ngân sách: 300.000+6.666.660+6.666.660 = 13.633.320 đ + Trả cho chủ nhà: 120 triệu. => Tổng số chi phí cho thuê nhà là: 120 triệu + 13.633.320 = 133.633.320đ – Hồ Sơ chi phí: + HĐ thuê nhà + Chứng từ thanh toán tiền thuê nhà + Chứng từ nộp thuế thay cho cá nhân.

(Lưu ý rằng trong tất cả các trường hợp trên đều không có hóa đơn, doanh nghiệp không cần phải lập bảng kê 01/TNDN nữa (Thông tư 96/2015/TT-BTC, và vì không có hóa đơn nên khi thanh toán doanh nghiệp (công ty đi thuê nhà) thanh toán bằng chuyển khoản hoặc tiền mặt đều được)

Câu hỏi: Cá nhân cho thuê nhà có phải xuất hóa đơn không?

Câu trả lời là: KHÔNG

Theo công văn số 1834/TCT-TNCN của Tổng cục Thuế về việc cấp hóa đơn lẻ thì:

“Cơ quan Thuế không cấp hóa đơn lẻ cho hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho doanh nghiệp thuê kể cả trường hợp doanh thu cho thuê trên 100 triệu đồng/năm.“

Share bài viết: